Superbonus edilizio: cambiano le aliquote

Dopo mesi piuttosto travagliati, dove si è proceduto a tentoni e a colpi di circolari dell’Agenzia delle entrate con distinguo, rettifiche e precisazioni di ogni sorta, ecco che il governo ha finalmente deciso quale forma dare al Superbonus per i prossimi anni. La “super” agevolazione per la casa è stata infatti prorogata nella Manovra 2022 votata all’unanimità (qui tutte le misure approvate).

Come ormai molti sanno, il Superbonus 110% è una misura di incentivazione introdotta dal decreto Rilancio del 19 maggio 2020, in piena pandemia, che punta a rendere più efficienti e più sicure le abitazioni. Il Superbonus si suddivide in 2 tipologie di interventi:

L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali e, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, in 4 quote annuali di pari importo. Ricordiamo che il Superbonus è escluso per gli immobili non residenziali anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arti o professioni.

Per poter godere del Superbonus è necessario effettuare almeno un intervento cosiddetto “trainante”. Gli interventi sono:
-isolamento termico dell’involucro dell’edificio, che sia plurifamiliare o unifamiliare
sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati
sostituzione degli impianti termici su edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Una volta eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può decidere di effettuare anche gli interventi cosiddetti “trainati”, come, a mero titolo esemplificativo:
sostituzione degli infissi
pannelli solari
installazione di impianti fotovoltaici
sistemi di accumulo
colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici
impianti di domotica
eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni.
L’insieme di questi interventi (trainanti e trainati) deve comportare un miglioramento minimo di almeno 2 classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Le persone fisiche possono svolgere i lavori su un massimo di 2 case, salvo gli interventi sulle parti comuni che sono sempre agevolabili, a prescindere dal numero di unità possedute.

Per i condomini, il limite temporale è esteso fino al 31 dicembre 2022 qualora siano stati completati almeno il 60% dei lavori al 30 giugno 2022 (qui “i grandi esclusi dal Bonus). Riguardo ai condomini va precisato che:
se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle unità immobiliari a più soggetti, non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus
se invece le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto, fermo restando la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

In caso di edificio “residenziale nel suo complesso” (con più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza), il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Questi soggetti, tuttavia, non possono fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili.
In caso di edificio “non residenziale nel suo complesso” (con meno del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza), il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus.

Per gli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) il limite temporale entro il quale è possibile detrarre le spese si estende fino al 31 dicembre 2022, prorogabili ulteriormente fino al 30 giugno 2023 qualora siano stato completati almeno il 60% dei lavori al 31 dicembre 2022.

Tra gli interventi che possono rientrare nel Superbonus si includono infatti anche gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”, “per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica”.

Per quanto riguarda la Legge di bilancio 2022, la prima (ottima) notizia è che l’agevolazione per la casa al 110% non viene prorogata solo per il 2023, come già si sapeva, ma anche per il 2024 e per il 2025. A cambiare saranno però le aliquote, cioè il bonus non sarà più al 110% ma verrà progressivamente ridotto.

La proroga del Superbonus al 110% viene estesa al 2023 per i condomini e gli IACP (cioè gli Istituti Autonomi Case Popolari), ma ci sarà una prima riduzione al 70% nel 2024 e una seconda al 65% nel 2025. Per le altre abitazioni, il Superbonus è esteso per il secondo semestre del 2022 per le abitazioni principali di persone fisiche con la previsione di un determinato tetto Isee.

Ma vediamo nel dettaglio cosa cambia con la Manovra 2022. Prima di tutto è stato modificato integralmente il comma 8-bis che prevedeva le proroghe per condomini, edifici plurifamiliari e IACP. Adesso il comma 8-bis prevede:
per gli interventi effettuati da persone fisiche per le quali, al 30 settembre 2021, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), o, per quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione inquadrati come ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.
Cambiano le aliquote:
– 110% per spese sostenute entro il 31 dicembre 2023
– 70% per spese sostenute nel 024
– 65% per spese sostenute nel 2025.
per gli interventi effettuati su case unifamiliari adibite ad abitazione principale dalle persone fisiche che hanno un ISEE non superiore a 25mila euro annui, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
per gli interventi effettuati dagli IACP, per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023;
le spese per il fotovoltaico, trainato da Ecobonus e Sismabonus, potranno essere portante in detrazione fino al 30 giugno 2022.

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